VENTA DE INMUEBLE
 

Hola me gustaria me dijeran si es posible vender mi casa con hipoteca al dia y con ese dinero comprar dinero en mano otra vivienda y seguir pagando mi actual hipoteca como sino hubiese pasado nada, gracias.

La hipoteca es una carga real no personal, esto quiere decir que sigue al bien independientemente de quien sea el propietario. Si transmites una finca gravada con una hipoteca tambien transmites la hipoteca.

Pero la practica que se impone es que quiente te vaya a comprar el inmueble lo quiera libre de cargas o si se subroga en tu hipoteca, la entidad financiera debe aceptar la subrogación en la parte deudora.
De no ser así, y en caso de que el comprador también financie la compra, su entidad financiera también la quiera libre de cargas (por supuesto) y destine parte del precio de compraventa a la cancelación previa de la hipoteca con lo que ese dinero, que iba destinado a tí, no llegues a verlo en ningun momento.
Lo que quede de la diferencia entre la cancelación de la hipoteca y el precio de compraventa es el dinero quje tendrías en la mano para poder comprar otra.
Francamente, lo que indicas, en la práctica es inviable, aunque teóricamente sea posible.
Saludos

Teóricamente tampoco es posible, la hipoteca es de la finca no de la persona independientemente de quien pague las cuotas. Vete al registro de la propiedad y pide una nota y veras que la hipoteca es una inscripción distinta a la compraventa que hiciste, dirá que la FINCA está gravada vcon una hipoteca a favor del banco tal por importe de tal, si vuelves a vender la finca habra una nueva anotación de cambio de titular pero persistirá la de hipoteca salvo que la canceles e inscribas la cancelación. Si el nuevo comprador se subroga no se produce modificación en el registro de la propiedad, simplemente se firma una escritura pública pero al ser la misma hipoteca no hay modificación en el registro. Otra cosa es que al banco le interese cancelación de la primera y constitución de nueva hipoteca y te lien para hacerlo pagando por ello mas comisiones, impuestos, etc.

Por tanto la única solución que puede asemejarse a lo que propones es que tu realices la venta con la carga a otro, el otro te pague el total de la venta y confíe en que en los 10, 15, o 20 años que te falten tú vas a seguir pagando las cuotas por él (porque si tu dejas de pagar al que embargan es a él que es el dueño de la finca) todo ello sin entrar en como ibais a solucionar los posibles temas fiscales sobre las deducciones en el IRPF si es que proceden.

[QUOTE=patapa;3438150]Teóricamente tampoco es posible, la hipoteca es de la finca no de la persona independientemente de quien pague las cuotas. Vete al registro de la propiedad y pide una nota y veras que la hipoteca es una inscripción distinta a la compraventa que hiciste, dirá que la FINCA está gravada vcon una hipoteca a favor del banco tal por importe de tal, si vuelves a vender la finca habra una nueva anotación de cambio de titular pero persistirá la de hipoteca salvo que la canceles e inscribas la cancelación. Si el nuevo comprador se subroga no se produce modificación en el registro de la propiedad, simplemente se firma una escritura pública pero al ser la misma hipoteca no hay modificación en el registro. Otra cosa es que al banco le interese cancelación de la primera y constitución de nueva hipoteca y te lien para hacerlo pagando por ello mas comisiones, impuestos, etc.
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Creo que no me has entendido. ¿Es posible la venta de un inmueble gravado con una hipoteca a un tercero?.
Teoricamente sí, pactas un precio y escrituras la compravente y el cambio de propiedad. La venta es legal y lícita y la sorpresa de aquella manera cuando el comprador se entera de la carga. Ser puede vender tambien gravado con un arrendamiento, un usufructo, etc.
Por lo tanto teóricamente sí es posible.
En la práctica no se da, salvo que se dieran los supuestos de subrogación (venta de un inmueble con hipoteca, ¿verdad?). Y en la practica no se da porque nadie en su sano juicio te va a pagar 200000€ (por decir algo) y confiar que en los proximos 20 años el vendedor seguirá pagando la hipoteca (aunque sean 5 años). Un caso similar sería el de los avalistas.., me avalas para que me den el dinero que yo seguiré pagando...:).

Pd.: BlaCkmOOn si por casualidad tu idea es la de vender sin decir nada de la existencia de la hipoteca, ten en cuenta que en la escritura saldra si esta libre de cargas o gravamenes y que el Notario pedirá nota simple al Registro.
Saludos

No es que no te haya entendido bien, es que lo que él planteaba no tiene que ver con lo que tú dices.- venta de bien inmueble con cargas.- lo propuesto es venta libre de cargas manteniendo el vendedor la carga y eso no es posible ni en la teoría ni en la práctica porque la carga es del bien y no de la persona que lo único que tiene es la obligación de cumplir las obligaciones derivadas del contrato de préstamo mercantil que está garantizado por la hipoteca. No creo que el compañero haya preguntado si se puede vender un piso hipotecado porque eso es lo mas normal del mundo, cada día se venden montones de inmuebles pre-hipotecados.

Creo que estas algo equivocado en algunos conceotos o no los explicas bien. Se trata por tanto de no confundir al compañero con las explicaciones. No tiene nada que ver un aval con una hipoteca, salvo que los dos son garantías, el aval es una garantía personal y la hipoteca es REAL.



No estoy de acuerdo en que en la práctica no se den las ventas de inmuebles con cargas porque es algo que está a la orden del día. Las cargas, gravamenes y los vicios de un inmueble pueden estar inscritos o no estarlos, ser aparentes o no. En función de cada caso habra unos plazos y formas de ejercitar los derechos y unas consecuencias jurídicas determinadas.

[QUOTE=patapa;3438834]
Creo que estas algo equivocado en algunos conceotos o no los explicas bien. Se trata por tanto de no confundir al compañero con las explicaciones. No tiene nada que ver un aval con una hipoteca, salvo que los dos son garantías, el aval es una garantía personal y la hipoteca es REAL.
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Es posible que no haya entendido la pregunta y de ahí venga mi mala interpretación.
Respecto de los conceptos, hasta ahí llego. Sólo que ahí sí que no me entiendes lo escrito. He puesto el ejemplo del avalista, no por la naturaleza jurídica de la garantía, sino por el riesgo de prestar una garantía confiando en que otro va a pagar la deuda. Y en el caso que yo había entendido del compañero, esperar que otro compre un inmueble gravado con hipoteca confiando en que otro lo va a pagar no creo que este muy a la orden del día.
Sigo insistiendo, no creo que en la practica se dé una compra de un piso hipotecado pagando el total del precio sin cancelar la hipoteca esperando el comprador que el vendedor la seguirá pagando.
Así es como lo he entendido, entre otrascosas porque en medio párrafo no da para mas, y por eso contesto así.

yo creo que es como dice patapa..

la hipoteca se realizan sobre el inmueble, que es la que soporta la carga..

en escritura aparece un titular de la misma, que subsidiariamente se hace cargo de esta deuda...

en el momento que cambia de propietario, el nuevo es tambien el dueño de la deuda que tenga el inmueble..

otra cosa seria un prestamo personal sin avales, donde el banco le presta el dinero a una persona fisica, sin gravar el bien que compra..

en el segundo caso yo tengo algo de experiencia..

compre un coche con un prestamo personal, con una amortizacion en 4 años..

al cabo de tres años se lo regale a mi novia, y para que fuera de su propiedad pues hicimos el compra-venta de la operacion sin problemas..

el año restante lo pague yo sin mas, pero el coche no soportaba ninguna carga, pues el prestamos fue a mi persona..

dinamita4922, nadie discute eso, por lo menos yo.
Lo que se trata de aclarar es qué es lo que plantea BlaCkmOOn:
a) Vender el inmueble libre de cargas y llevarse la hipoteca con él para seguir pagandola:
Imposible, la hipoteca grava el bien inmueble y sigue gravandolo aunque cambie de dueño, no se transmite entre personas (caso aparte sería la subrogación pasiva, que solo sería el obligado a pagar la cuota y que no afecta a la carga real)
b) Vender el inmueble con la hipoteca y cobrar el 100% del precio de venta con pacto de que seguirá pagando la hipoteca BlaCkmOOn.
Sería posible teóricamente, pero en la práctica no creo que el comprador acepte.
Todo lo demás esta claro, solo es un problema de interpretación.
Saludos

Hola de nuevo y gracias a todos por los comentarios, ya tengo mas claro komo tengo ke actuar, vendere la casa cancelando la hipoteca y el resto lo aporto a la nueva vivienda corriendo kon una nueva hipoteca ke es lo ke yo no keria sino mantener la mia ke kedan menos años y es sobre una cantidad modica, saludos.

blackmoon, hombre tu cuando hipotecas algo, lo que hipotecas es un bien, por tanto por lo que te dan esa hipoteca es por ese bien, no te dan una hipoteca al azar y tu la pones sobre lo que quieres, porque entonces todo el mundo pediria hipotecas a un tipo de interes bastante mas bajo que los prestamos personales, vamos esas dudas son de cajon de madera de pino, tu no podras jamas llevarte la hipoteca de tu casa antigua a la nueva y la nueva que contrates tendra unas condiciones mucho peores que las anteriores, ya que las hipotecas actuales estan con el Euribor mas alto que antaño y si la contrataste revisable al final del año o a un tipo fijo, pues seguro que pagas mas pasta.

pero bueno eso ya es inamovible.

Las hipotecas de ahora tienen mejores condiciones que las de hace tiempo, si buscas un poco podras encontrar hipotecas con diferenciales de 0,29 mientras que hace 5 o 6 años raro era la hipoteca que bajaba del euribor+1.


Si piensas vender tu casa y comprar una nueva ten cuidadito en como lo haces, tendras que jugar con las fechas de venta y compra y con las cantidades que especifiques en escrituras SI NO QUIERES LLEVARTE UNA BUENA SORPRESA EL AÑO QUE VIENE CUANDO HAGAS LA DECLARACION DE LA RENTA. Estudia la exención por reinversión en vivienda habitual para hacer la operación, si no te acordarás de lo que te estoy diciendo el año que viene por estas fechas.

Otro consejo a la hora de cancelación de las hipotecas es que en algunas hay una clausula de penalización por cancelación anticipada (entre un 0,5 y 1,5%).
Puede no ser así en los casos de anticipaciuón de capital, con lo que te puedes ahorrar unos euritos.
Ej. Si te quedan 60.000 pendientes, en vez de cancelar totalmente el prestamo, haces un anticipo de capital cuando te llegue el vencimiento del mes (ese día vas y aparte de la mensualidad anticipas todo el capital menos 1 euro) y luego solo tienes el euro pendiente.
Repito, hay alfunos contratos que lo especifican así, otros no y cobran penalizaciones por todo.
Saludos